为何你买不起房

马萨诸塞大学波士顿分校经济学教授克伦·霍恩与《舢舨》记者探讨住房供应问题。

编者：本文是舢舨报社在未来期刊中将陆续刊登的一系列访谈与报道之一，旨在深入探讨大波士顿地区及周边地区高昂的住房成本问题。后续报道计划收录来自专家、社会活动人士及其他各界的评论与见解。

对于专攻住房与城市经济学的克伦·霍恩教授 (Keren Horn) 而言，在剖析本州的住房负担能力危机时，有一点是显而易见的，即无法回避的“供需关系”这一基本原理。在大波士顿地区乃至整个马萨诸塞州，现有的住房供应量根本不足以满足市场需求。因此，必须建造更多的住房，才能让那些并非极度富裕的本州绝大多数居民也能买得起房。

舢舨记者采访了克伦·霍恩教授（她是马萨诸塞大学波士顿分校经济学副教授）时，正值一段视频在网络上疯传的前几周，视频中，一位来自Marblehead镇的居民质问大家：“如果我们拒绝在公共交通站点周边建造更多住房，这算不算是有点像混蛋？”

在克伦·霍恩教授看来，像那位 Marblehead 居民一样持此观点的人确实言之有理。（事后她在发给记者的邮件中评论道，那段关于分区规划会议的视频“很可能是今年最精彩的本地政治新闻”。）克伦·霍恩教授认为，本州在审批和建造新住房方面已经严重滞后。事实上，2024 年初，克伦·霍恩教授曾在社交媒体上发布了一篇帖子，对比了 2001 年至 2023 年间本州获批的住房数量与人口规模相近的其他州的情况；结果显示，马萨诸塞州在这份榜单上的排名非常靠后。

霍恩教授同时批评了两类群体，一类是那些郊区城镇，她点名批评了 Marblehead、Braintree 和 Wellesley 等地，因为它们排斥多户型住宅的建设，另一类则是像她自己所居住的 Dorchester 社区里的那些住房权益倡导者，因为他们试图阻挠新的开发项目，理由是这些项目“规模太大”或“楼层太高”。

“那些所谓的‘可负担住房倡导者’总是嚷嚷着：‘别把楼盖得那么高！’而我则反问他们：‘你们口口声声说想让住房变得更便宜、更易负担，却又处处与开发商作对，逼得他们只能减少住房供应量？’你们到底懂不懂什么叫供需关系？正是因为我们人为地对住房供应施加了过多的限制，才导致了如今这些棘手问题的产生。” 

霍恩针对如何快速缓解住房危机提出了一些构想，其中包括支持将闲置的商业空间和实验室空间改建为住宅的举措，以及消除那种阻碍全州（尤其是地铁站周边地区）新建项目的“邻避主义”（Not-In-My-Backyard）心态。

舢舨报社通过电话与霍恩进行了详谈，深入探讨了她对住房、房价及相关议题的看法。以下访谈内容经过了少量编辑，旨在使其表述更加清晰、简洁：

舢舨记者：首先，为了确保我们双方达成共识，基于您的观察与判断，您是否认同这样一个观点，即对于许多人而言，此地的房价确实过高了？

霍恩：是的，毫无疑问。我完全认同马萨诸塞州正面临一场住房危机；不过，关于这场危机究竟是波及全美的普遍性危机，还是仅局限于沿海大都市圈的特殊现象，目前尚存争议，这种现象不仅存在于波士顿，在纽约、旧金山等地也同样存在，甚至在旧金山情况尤为严峻。

舢舨记者：嗯，这一点确实很有趣。因为如果您审视一下阿拉巴马州或密西西比州的住房市场，虽然那里的房价相对便宜，但当地居民的收入水平往往也偏低。这就引出了我的下一个问题：当我查阅马萨诸塞州的收入普查数据时，我感觉这里呈现出一种典型的“富者愈富、贫者愈贫”的割裂局面，大约有40%的人口在经济上过得相当宽裕，而其余的人口要么是在勉强维持生计以应对高昂的住房成本，要么正深陷困境、苦苦挣扎。

霍恩：关于“住房负担能力”这一概念，其实包含着许多层面的要素……其中一个核心要素在于住房本身是否处于普通人能够负担得起的价位？这取决于住房成本与个人收入这两大因素的综合考量。举例来说，如果您的收入非常丰厚，自然就有能力购买价格昂贵的豪宅。在我们的定义中，如果一个人将收入的30%用于支付住房开支，那么其住房负担能力便处于正常范围内，如果住房开支占比超过30%，则被视为面临“住房成本负担”，而如果这一比例飙升至50%以上，则被视为面临“严重住房成本负担”。如果你将这个问题进行拆解分析，这也是我在课堂上向学生讲授的方式，你会发现，波士顿确实存在“可负担住房”短缺的问题，费城同样也面临着这一难题。然而，你会发现，导致这两地出现“可负担住房”问题的深层根源却是截然不同的。

在费城，拥有大量住房资源，若以我们在马萨诸塞州的收入水平来看，我们会觉得这些住房是负担得起的，然而，费城当地的收入水平却要低得多。那里贫困人口高度集中，处于低收入阶层的人群比例也大得多。相比之下，在马萨诸塞州或波士顿，虽然收入水平非常高，但住房对于许多人来说依然是负担不起的……因此，这个问题涉及许多不同的层面。（有些地方对租房者而言比对购房者更具经济可负担性；而在购房者群体中，有些人背负着房贷，有些人则已还清房贷。）当我们探讨“究竟是谁将大部分收入都花在了住房上”这一问题时，我们可以非常清晰地锁定症结所在，首当其冲的是低收入租房者，或者说，平均而言，正是租房者群体……

For many, housing prices are prohibitively high in the Boston area. Photo by Adam Smith

舢舨记者：我想把焦点集中在这一点上。如果那些没有房贷负担的房主，或者说广义上的房主群体，往往正是那些生活在“可负担”阈值之内的人（即他们用于住房支出的收入比例在30%或更低），那么这似乎反而加剧了不平等……难道这些人不正是那些如今坐拥房产资产、且资产价值普遍处于升值通道的人吗？相比之下，租房者却无法享有这种资产增值。

霍恩：是的，一旦你迈入了房主行列，你就能锁定你的住房成本，当然，能源费和维护费之类的开支除外，但至少你的每月账单是固定的。如果采用30年期固定利率的房贷，你还能在还贷过程中逐步积累房屋净值。所以，是的，如果你愿意这么说的话，这确实是造成种族财富差距的一个主要因素。（而且，）通往房屋所有权的道路上确实存在着种种障碍。

舢舨记者：人们常谈论马萨诸塞州的住房短缺问题……但从我们日常听闻的轶事来看，我们总能听说有些人不仅在波士顿周边的某个富裕郊区拥有一套房产，可能还在海边，比如科德角/鳕鱼角一带，另有一套度假屋。或者，他们可能名下拥有好几处用于出租的投资性房产。又或者，他们可能仅仅是在人口密集的城区拥有一套面积极其巨大的豪宅。那么，这究竟是住房存量的问题吗？马萨诸塞州真的存在住房总量不足的情况吗？还是说，这幅图景背后还隐藏着其他更深层的原因？

霍恩：……是的，我确实认为住房供应是不足的。我们的建设速度确实跟不上需求。我曾在蓝天（Blue Sky）社交平台上发布过一篇文章（时间是2024年11月），专门探讨了马萨诸塞州的住房建设量与其他州相比究竟处于什么水平。我做了一项数据分析，统计了2001年至2023年间所有获批建设的住房单元数量。我当时提出的问题是：“好，与其他州相比，马萨诸塞州的建设规模究竟如何？”于是，我根据2000年的人口普查数据，选取了三个人口规模较小的州和三个规模较大的州作为参照组，然后对比分析道：“在这一时间跨度内，我们州的建设量与这些州相比究竟处于什么位置？”结果显示，在所有这些参照州中，我们的建设量是垫底的。……所以，这便是审视这一问题的一种视角。 ……我真的认为，症结就在于几十年来人们一直拒绝建造任何新建筑。

（至于你问题的另一部分），当然，马萨诸塞州确实有一些极其富有的人，他们拥有多处房产，完全有财力建造新居，对吧？比如在那种高档专属社区里盖大房子，还拥有多辆豪车。但我并不是要否定富人拥有财富的权利。不过，真正让我火大的是这种情景：当你开车穿过韦尔斯利（Wellesley）社区时，会看到窗户里挂着写有“黑人的命也是命”（Black Lives Matter）字样的标牌；而在那块标牌的正下方，却挂着另一块写着“拒绝多户型住宅”（Say No to Multifamily Housing）的标牌。这到底是什么意思？这简直就像是在说：“好吧，黑人的命确实重要，前提是那些年收入不到百万美元的人别想搬进我的社区。”如果你极力反对在自家社区里建造新房，那挂着那块标牌又有什么意义呢？

舢舨记者：我并不是想把高昂的住房成本归咎于学生，但众所周知，长期以来许多学生会合租一套公寓或独栋屋，比如四五个房间的那种，大家分摊租金，而他们分摊后的租金总额，往往相当于一个四五口之家的普通家庭为同一处住所所要支付的高昂租金……

霍恩：归根结底，这就是一个供需问题，对吧？如果供应量充足，这根本就不会成为问题。之所以会出现这些难题，正是因为我们对住房供应施加了过多的限制……

……这就像无家可归（homelessness）的问题一样。这是一个非常典型的例子。目前全社会正在广泛讨论这样一个观点：“无家可归本质上是一个住房问题。”没错，当你深入研究无家可归现象，并审视那些流落街头的人群时，你会发现他们可能正经历个人生活的危机，可能患有心理健康问题，也可能是那些没有亲人照料的退伍军人，对吧？这些情况确实都可能存在。但是，如果你对比研究那些房价极度昂贵的住房市场，与那些房价相对亲民的市场，你会发现，在像马萨诸塞州这样房价高得离谱的地方，无家可归的问题往往会变得尤为严峻……

舢舨记者：那么，对于有些人私下里常提到的那种“新建住房”现象，你有什么看法？这类新房往往被开发商定位为“市场价”房源，或是直接作为“豪宅”来推销。无论是租赁公寓还是产权公寓，入住时的前期费用通常都非常高。（这种类型的建筑是否加剧了住房负担能力的问题？）

霍恩：关于“过滤效应”（filtering），目前已有充分的实证依据。你所提到的这种经济过程，正是所谓的“过滤效应”……其核心理念在于：首先为富裕阶层建造住房，当富人迁入这些新居后，便腾出了原有的旧房存量，供中产阶级接手……目前有极其令人信服的实证数据表明，这一点往往让经济学家们感到非常愤慨，新建住房项目实际上并不会推高整体的住房成本……而那些对“供给侧”持怀疑态度的人则声称，一旦在某个社区内新建多户型住宅，其结果只会是导致该社区的房价或租金变得更加昂贵。

以多切斯特的Dot Block为例。它是一个很好的例子。那里的租金原本很低，但随着这个带游泳池、居民明显高档化的新项目建成，甚至在此之前，周围的建筑都在翻新，社区居民对此感到愤怒，认为新建的这栋楼让社区的房价更加难以负担。这就是他们的论点。但开发商之所以想建Dot Block，是因为该社区有住房需求。……所以问题不在于Dot Block周围的房价是否上涨，而在于Dot Block的建成是否加速了房价上涨？或者说，Dot Block的存在是否实际上减缓了社区租金的上涨速度？

（根据研究，总体而言，没有）证据表明新建建筑会推高周边地区的租金。研究表明，新建建筑的影响为零，甚至可能产生负面影响。原因在于，我们亲眼所见（这是事实），当这些新建筑投入使用时，租金确实会上涨。但（那是因为）开发商在需求增长的社区建造房屋。所以，他们建造这些豪华新楼的地方，正是他们预感到富人想去的地方。

舢舨记者：所以这背后似乎有某种逻辑……如果你是开发商，要投入数亿美元建造公寓或住宅大楼，你肯定已经做过市场调研，预测了未来五到十年该地区的房地产市场会是什么样子，对吧？所以他们已经提前预判了房价走势。

霍恩：没错。