“三层三户式住宅”的回归可否成为城区可负担住宅的途径呢？——与“波士顿指标”中心主任探讨住房危机

凡是在波士顿居住过一段时间的人，大概都见过或住过这里曾经非常普遍的一种住宅类型——三层三户/三层叠式住宅（Triple-decker）。如果波士顿市及周边地区开始大量建造这类住宅，结果会怎样？

首先，住房成本或许能够趋于稳定。

这正是舢舨记者近期与住房专家 Luc Schuster 对话所得出的众多见解之一。Schuster 现任“波士顿指标”（Boston Indicators）中心的执行主任，该中心隶属于波士顿基金会（Boston Foundation），是一家专门从事研究工作的机构。舢舨记者于今年春初采访了 Schuster，当时我们正着手调研一个系列报道的主题，即，为何大波士顿地区许多人的住房成本已变得如此高不可攀，同时我们也希望能从中探寻出一些切实可行的方案，将高企的住房成本拉回至合理的水平。Schuster 的专长领域涵盖数据分析、公共政策、人口结构变迁、住房、教育、交通以及经济发展。他曾担任马萨诸塞州预算与政策中心（Massachusetts Budget and Policy Center）的副主任。此外，他拥有哈佛大学肯尼迪政府学院的公共政策硕士学位。

以下访谈内容经过编辑整理，旨在使其更加简明扼要、通俗易懂。本文系该系列报道的第二部分。

舢舨记者：我想先从一个关于马萨诸塞州居民收入与住房成本对比的问题入手。当我仅凭人口普查数据来审视该州的收入水平时，有一个现象令我尤为瞩目，那就是该州有相当大比例的家庭，其收入水平若横向对比全国其他地区，可谓相当优渥。然而，根据我的解读，情况似乎还有另一面，该州同样有一大部分人群的收入状况并非如此……照目前居高不下的房价来看，该州有相当大一部分人口正面临着严峻的生存压力，除非他们中能够申请到经济适用房或低收入保障性住房的人们……

Schuster：确实，该州有相当一部分人口拥有相当高的收入。据我上次查阅数据时的印象，我们州的家庭收入中位数在全美范围内似乎是最高的。这意味着，至少从收入层面来看，许多家庭的生活状况是相当不错的。但显而易见的是，这里存在着巨大的贫富差距。处于收入金字塔底端的那些家庭，往往过得十分艰难。你提到了保障性住房，我认为这一点非常重要（它确实能让收入较低的人群也能在此安居）。不过，这里面有一个巨大的“前提条件”——那就是许多家庭根本无法申请到这类住房。话虽如此，但若将波士顿与其他美国城市进行横向比较，你会发现波士顿的保障性住房比例实际上是相对较高的。据我估算，波士顿大约每五套住房中，就有一套是以某种形式获得政府补贴的。因此，我再次强调，这并不意味着波士顿在住房方面毫无挑战可言，但这确实是许多低收入家庭之所以能继续留在这里生活的重要原因之一。

Triple-decker-style homes in Boston's Mission Hill. Photo by Adam Smith

舢舨记者：这种现象确实很有意思。不过，我想波士顿人口构成中很大一部分是学生，他们毕业后往往希望能留在这里，并在此找到人生的第一份工作。然而，他们不得不面对高昂的住房成本。这种高昂的成本是否正在将这部分人群挤出波士顿呢？

Schuster：关于这一点，我有几点看法。首先，许多居住在此的年轻成年人都是选择与室友合租。为了能继续留在这里，人们可谓是各显神通，采取了各种各样的应对策略。有些人可能会选择挤在条件较差、不符合标准的住房里，有些人虽然在房租上花费了远超理想比例的收入，但为了能留在波士顿地区，他们依然心甘情愿地承担这份经济压力。当然，另一方面，也有一部分大学毕业生找到了薪酬优厚的工作，从而有能力负担起这里较高的住房成本。因此，波士顿的人口构成和居住状况呈现出一种非常多元且复杂的混合状态。

不过……我们确实一直在持续流失人口，不断有人从波士顿迁往美国境内的其他州。只不过，这种人口流失的缺口被国际移民的涌入完全填补甚至抵消了。所以，如果你只看波士顿人口总量的宏观数据，你会发现过去许多年里人口呈现出一种相对平稳的增长态势，但这其实是因为国际移民的涌入掩盖了一个相当严重的问题，即大量本地人口正持续向美国其他地区外迁。

如果我们进一步细分这些迁离波士顿的人群构成，就会发现其中很大一部分是年轻家庭，主要集中在26岁至35岁这一年龄段。这一现象充分表明：当人们步入人生的“安居”阶段，也就是开始考虑组建家庭、安定下来的时候，波士顿高昂的居住成本所带来的经济压力，就会变得尤为沉重且难以承受。 

舢舨记者：……您如何看待住房与教育质量，以及教育支出，之间这种紧密的关联？您是否认为这种机制存在问题，并加剧了整体的住房难题……尤其是在大波士顿地区？似乎学校的声誉往往是人们决定搬迁至某一地区时的重要考量因素。而显而易见，这些地区往往房价更高，甚至在某些情况下，其高昂的成本已令许多人望而却步……

Schuster：我确实认为这是一个重要因素。……当一个家庭做出此类决定时，他们会考量许多其他因素。如果家里有学龄儿童，学校无疑是一个关键因素（当然还有许多其他原因，比如住房成本、就业机会和交通便利性），因此我们不希望把这个问题过度简化。但我确实认为，马萨诸塞州地方学区的治理体系被割裂得过于细碎，被拆分成了地理范围极小的实体，这是一个严重的问题。这种治理模式使得学区的功能更像是提供“俱乐部产品”，而非“公共产品”。举例来说，只有当你搬到韦尔斯利或其他富裕城镇居住时，你才有资格进入那个“俱乐部”。这确实造成了巨大的不平等。其中，资金分配的不平等是一个突出问题。

该州依据“第70章”（Chapter 70）公式向各学区分配州税收资金的机制，确实起到了一定的助益。这一机制在学区资金分配方面确实发挥了重要的、局部的均衡作用，但它并不能完全实现学区资金的均等化。而且，即便撇开资金因素不谈，还有其他因素（导致不平等现象的产生），例如学生在进入幼儿园时所具备的准备程度，以及他们在课堂之外所能获得的家庭资源支持。因此，我的回答是一个肯定的“是”，学校确实是这幅拼图中的一部分，也是导致本地区“居住隔离”现象的各种动态机制中的一个重要环节。

舢舨记者：接下来，让我们把话题从学校转移到《MBTA社区法案》上。这是一项旨在鼓励在公共交通站点附近建设多户型住房的计划。听起来，目前确实已经有一些新建住房项目落地，但其规模似乎远未达到预期的理想水平。您能否结合您的调研发现，谈谈该法案目前的实施状况？此外，您是否观察到某些社区对这项法案存在抵触情绪或阻力？

Schuster：是的。在我看来，《MBTA社区法案》代表了州政府的一项重要认知，那就是我们整个地区正面临严重的住房短缺问题，因此各市镇之间必须通力协作，采取更多措施来鼓励和促进住房的供给。不过，这项法案本身并未强制要求各地必须增加住房产量，它仅仅要求各市、镇在各自辖区内的特定街区进行相应的“分区规划”（zoning）调整，以便在具备市场需求和开发意愿的前提下，为增加住房供给创造必要的条件。因此，我认为这确实是朝着解决部分挑战迈出的重要一步，但在实际操作层面，这仅仅是一小步。所以，州政府必须采取更多举措，而不仅仅是实施《MBTA社区法案》才能更彻底地打破该地区其他地方在建设可负担、多样化住房方面所面临的种种障碍。

舢舨记者：顺着这个话题延伸一下，从整体来看，我们目前建造的住房是否属于“正确”的类型？还是说，我们往往只是一味地建造大量豪宅或高端住宅，或者仅仅是那些价格走势与整体房价上涨轨迹保持同步的普通住宅？

Schuster：关于这一点，我有几点简短的看法。首先，建造许多类型的住房在现行的分区规划法规实际上被明令禁止甚至将其定为非法。粗略地说，在马萨诸塞州的许多地方，你被允许建造的住房类型仅限于在宽敞的地块上建造大型独栋住宅。这无疑给市场套上了枷锁，因为它强行规定市场只能生产这一种类型的住房，即大型独栋住宅。而在城市地区，虽然有些地方允许建造公寓楼，但在大多数地方，想要建造所谓的“缺失的中等住房”却异常困难。你可能没听过这个术语，它指的是联排别墅（townhouses）或三层叠式住宅（triple-deckers），既非大型公寓楼，也非独栋住宅。正是这类住房，往往能为年轻家庭提供理想的“首套房”选择，助其迈出进入房地产市场、实现置业梦想的第一步。然而，现行的诸多法律法规却导致这类住房在该州的许多地区变得难以建造，甚至根本无法建造。

我认为，看待这一问题的正确视角不应是“住房市场失灵了”，而应是：我们根本就不具备一个真正意义上的“自由住房市场”，因为这一领域受到了极其严格的管制。许多人们所渴望的、价格适中且类型多样的住房，实际上是被明令禁止建造的。

另一值得关注的现象是“住房过滤效应”。这一话题近期引发了热烈讨论。我目前居住在萨默维尔，这里正是展现这一效应如何运作的绝佳案例。许多年轻的专业人​​士在此，其中不乏拥有丰厚收入者，都渴望能在此地安家落户。因此，如果我们不为他们建造新的公寓供其居住，他们最终会转而去竞价争抢那些早已建成的、破旧不堪的三层式老楼。这样一来，便产生了一个“过滤”的过程。住房经济学研究表明，这一过程并非总能完美顺畅地运作，但有相当确凿的证据表明，这确实是住房市场的运作机制。因此，即便你建造的是全新的“豪华”公寓，这依然能缓解现有经济适用房存量所面临的压力，这也意味着，像萨默维尔这样的地方，会有更少的科技行业“雅皮士”去竞价哄抬那些老旧三层楼房的价格。所以，在人们看来，这些豪华公寓或许显得有些……怎么说呢，令人反感，因为它并非你所向往的那类住房。但即便如此，我认为它的存在确实也能为普通民众缓解压力。

……问题依然存在……“纯粹的市场乌托邦”并非总能成为现实。但我认为，某些相关的讨论甚至忽略了豪宅与中等收入住房之间究竟有着怎样的关联。